民企露出了尷尬而不失禮貌的微笑

去年一年裡,全國出臺穩樓市政策千餘次。

其中的王炸,當屬《“金融16條”》。

它誕生時,正值年末,樓市急需一劑強心劑,用翹尾來給全年劃上一個信心回升的句號。這就關乎到,買房人需要看到“保交樓”的強制保障,而開發商也需要有“保交樓”的現金流。

於是“金融16條”從“刺激需求端”到“保交付”,延展到了支持民營房企發債、爲民營房企提供保交付專項借款、以及幫助民營房企做債務展期上。

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它幾乎是滿載着整個房地產行業的期許,也被業內親切地稱爲:“救市16條”。

但當時,爲了“軟着陸”,有幾條政策只給了半年的有效期,這也影響了機構決策,不敢把步子完全邁開。

有自媒體稱,5月中旬開始,衆多房企尤其是爆雷房企,都在急切地關注這兩項政策能否延期,以及延期多久。部分承擔了房地產紓困職責的金融機構也在等待。有房企反映,有些工作因此暫定了下來。

10日晚間,央行和金融監管總局發佈宣佈:將“金融16條”其中原定半年有效的兩項政策,延期至2024年12月31日。而其他不涉及適用期限的政策長期有效。

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從只給半年解決期,到給足兩年。這一次,夠樓市恢復元氣了嗎?

延期的兩條關鍵政策:

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一條是:對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資,在保證債權安全的前提下,鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商,積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持,促進項目完工交付。

2024年12月31日前到期的,可以允許超出原規定多展期1年,可不調整貸款分類,報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

另一條是:對於商業銀行按照《通知》要求,2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資,在貸款期限內不下調風險分類;對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。

對於新發放的配套融資形成不良的,相關機構和人員已盡職的,可予免責。

總結來說,就是引導金融機構,繼續對房地產企業存量融資展期,加大保交樓金融支持。

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2022年,國內債券市場展期數量大幅增加,全年展期金額1157.84億元、新增展期主體30家,主要集中於民營房企。

當時的展期,大部分都是先展一年,也就是今年內到期——中指研究院數據統計,截至2023年6月末,2023年下半年尚在存續期的債券餘額爲4361.6億元。

其中三季度仍爲償債高峰,單月到期餘額近900億。

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在上半年銷售未見好轉的大市場背景下,已經展期的房企,今年也面臨着違約、再次違約的風險。

例如合景泰富、大唐地產、領地控股、建業地產等,就是有多番展期後首次違約。其中,建業地產還是在經歷了國資入股、債務展期等一系列動作後,於6月23日,宣告境外債正式違約。

而連環違約的也在發生,例如禹洲集團、金科股份和融信中國等。

包括地方城投,有券商人士表示,“今年城投的還債壓力極大。7月6日時,昆明城投剛被納入失信被執行人名單”。

現在,有關部門放話可繼續展期,確實能緩解房企到期債務壓力,避免房地產信用風險進一步蔓延擴散。

而“保交樓”的意義更不用贅述。

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根據去年央行等部門出臺的專門措施,保交樓整體資金池已經至少達到4000億元——政策性銀行手中有2000億規模的專項借款,商業銀行手上也有2000億元保交樓房貸額度。

上層對於“保交樓穩民生”的決心,一直很鐵。

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但落到成果上,數據的反應卻差強人意。

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有調研數據顯示,截至5月全國保交樓項目交付比例僅有34%,其中華南地區交付比例較高,達56%;華東地區40%;較低的西南和華中地區分別爲15%和16%。一年前“停工”項目最多的河南,交付率只有11%。

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原因就在於,這些政策,並不是強制的,而是:基於商業性原則自主協商。

比如前段時間用“調虎離山之計”,偷走了和正榮、中樑三方共同成立公司的保險箱的廈門地方國企——廈門國際信託,就並不遵循“金融16條”的導向,不讓項目開盤銷售,導致項目已停工超一年,還提出要“提前拿回自己的錢”。

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正榮人士告訴地產壹線,事件還在持續上演抓馬新劇情——在正榮、中樑報警,並登報“被偷走的公章作廢”後,廈門國際信託甚至還拿着失效的公章,繼續去當地工商做變更手續,把正榮和中樑的董事,都換成了自己的員工。

另外還有一家還未暴雷的民營企業透露,在去年底“金融16條”出臺後,包括中行、建行、交行在內的10家銀行,都主動來合作要給其授信,合計額度超過400億元。但半年過去了,實際並沒有落地的給錢。

想要獲得“保交樓”的資金支持,這幾家民企表示,更多還是要靠政府的專項紓困資金。

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包括企業層面,不止民營房企,甚至有混合制國央企,今年以來也“暴雷聲依舊”。

億翰智庫數據顯示,從信貸融資方面來看,“金融16條”出臺至今,金融機構對房企總授信額度超過6萬億元,受益企業主要爲國央企,僅有5家混合所有制企業及民企授信額度超過1000億。

從債券融資方面來看,曾經的“宇宙第一大房企”碧桂園,上半年新增融資額爲17億。而依然穩坐行業前10強的龍湖,上半年新增融資額爲0。新進入行業TOP10的濱江,新融資15億。

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這些“示範民企”,同比去年,再融資額都在進一步減少。

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而出險邊緣或已出險企業,獲得的資金更少,甚至債券融資通道緊閉——苦撐近一年,在4月終於暴雷的合景泰富,上半年境內債發行額7億;一步步走向暴雷的旭輝,是0。

在“金融16條”裡,有一條“國有、民營房企一視同仁”,按照最新的延期規定,這一導向是“長期有效”。

這一次,民企希望,不止延期,且能有效。

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