王韶：房地產回暖復甦信心動力源自4方面
王韶 房地產行業到底還行不行？
最近，業界一些年輕的朋友可能基於對個人前途的憂慮而經常與我交流！
這不禁讓我想起當年在井岡山上某人問毛主席：革命紅旗還能扛多久？
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毛主席答：星星之火可以燎原！
當前房地產企業的確困難重重，流動性緊張、供需雙弱、銷售緩慢、價格下跌、回款困難、存量增加、價值減損……
但我堅持認爲，房地產是永續性行業，困難並不意味沒有市場，只要有人便有住房需求，尤其在城市更新、人員流動加速、家庭戶規模小型化、人的壽命延長的今天，需求日趨多樣化。房地產長期穩定向好的基本面沒有改變，只是未來發展速度趨緩、供求總量相對縮小罷了，我們需要信心和耐心！
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有人說是地產拖累了經濟，也有人說是經濟影響了地產，但無論哪一種觀點，我都覺得有失偏頗。
衆所周知，我國經濟正面臨內外部多重壓力和挑戰，疊加短期難以消除的“口罩疤痕效應”，房地產獨善其身其實很難！
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進入3月份，隨着優化調整政策的進一步落實，重點城市市場回暖勢頭明顯，土地出讓、新房到訪量，以及一二手成交量均比春節前明顯增加。個人認爲年內重點城市可望築底，並穩步向新模式過渡發展。
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信心一：國家穩定市場決心堅定
從2022年7月政治局會議首提保交樓和保民生指導思想；2022年11月央行銀保監會發布金融十六條；2022年12月房地產融資三支箭；2023年7月延長金融十六條；2023年11月三個不低於；2024年1月建立融資協調機制……不斷降準降息、降首付比，優化限制性政策，支持不同所有制房地產企業合理融資需求等等，國家穩定市場決心異常堅定。
安全是重中重，穩定壓倒一切，唯穩定方能持續發展、國泰民安！
安全、穩定、發展，3月5日全國人大會議爲2024年房地產定調。
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對於嚴重資不抵債、失去經營能力的房企該破產破產、該重組重組。3月9日，住建部倪虹部長表示。
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當斷不斷，反受其亂！
房地產平穩健康事關國家經濟發展大局，“該破產破產、該重組重組”是堅持市場化、法治化原則，優勝劣汰的結果。
房地產困難企業多，保交付、保民生任務艱鉅，將有限的資源集中於更優質、更迫切的企業和項目，對所有企業一視同仁，嚴肅而負責，消除“尾大不掉”的僥倖心理，避免風險持續擴大化，可望早日還購房者一個朗朗晴天！部長態度堅定明確，這需要大勇氣、大魄力和大智慧。
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3月22日，國務院常務會議要求：房地產支持政策將應出盡出，直至回到正常軌道……
時不我待，只爭朝夕！
穩定市場、化解房地產風險宜“快狠準”。國家決心堅定，不留空間餘地，政策見底之日或許便是房地產回暖復甦的最佳時機！
也許有人會說：早該如此啦！“擠牙膏式”的調控政策助長了市場觀望情緒，不利市場迅速復甦回暖！但在我看來，房地產調控如同醫生坐疹，須對症下藥，過大過小藥量都無助於患者康復！
信心二：住房是老百姓最真切的民生需求
從有巢氏築巢而居，到孟子“安居樂業”，再到杜甫“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”……千百年來，有一間屬於自己、有瓦遮頭的住房始終是中國百姓最真切的民生需求。
從廣東住房結構來看，據第七次人口普查，2020年廣東城鎮家庭人均住房面積30.9平方米，爲全國各地區最低；城市家庭戶人均居住面積小於30平方米戶數佔比達59.7%，人均面積小於20平方米的家庭戶佔36.6%，佔比均爲全國各地區最高；城鎮家庭戶住房來源爲租賃住房的家庭占城鎮總家庭戶比例50.4%，也是全國各地區最高，城鎮家庭住房自有率爲46.9%，說明廣東住房需求相對其他地區更爲旺盛，後續增量市場發展空間相對更大，我們應有足夠信心。
信心三：住房改善性需求支撐大
中國不缺房子，缺的是好房子。
據第七次人口普查，至2020年，廣東城鎮家庭戶住房樓齡在20年以上的戶數佔35.3%；30年以上樓齡的戶數佔10.2%；城市家庭戶住房有電梯的佔比爲33.3%，城市家庭戶人均房間數0.91間，說明廣東城鎮居民住房條件與經濟發展水平並不匹配，改善需求大，換房正成爲購房市場主體。
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全國人大會議，李強總理強調：要滿足居民多樣化改善性住房需求。國務院常務會議也要求：增加高品質住房供應。
改善性需求不能簡單以“大小、新舊、遠近或電梯房步梯樓”論處，還有個人資產重置、子女教育、康養休閒度假、親朋好友集聚等需求，此外還有文化教育、娛樂購物、運動交際、居家辦公、健康養老等精神性、改善性要求，住房消費全面進入品質提升新階段。
信心四：新發展模式有助良性循環
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窮則思變，變則通，通則久！
2021年中央經濟工作會議首提“探索房地產新的發展模式”，此後每年重申強調，新發展模式取代傳統的粗放模式箭在弦上！
過去，房地產一路高歌猛進、順風順水，但在新舊動能轉換階段，不適應的陣痛在所難免。“先立後破”是穩中求進、以進促穩的積極穩妥體現。“先立”新發展模式，“後破”“三高”，避免大起大落，摸索中穩步向前，在發展中解決經濟、民生和房地產問題，使新舊動能轉換更爲有序安全高效，房地產和社會經濟更爲健康平穩。
建立“人、房、地、錢”等要素有機聯動的新機制，新發展模式首先改變過往粗放式管理，從制度上、源頭上合理安排供地和金融等，保證市場供需平衡、結構合理，拒絕“三高”，有保有壓，是貫徹全國人大會議關於“優化房地產政策、完善商品房相關基礎性制度”的具體落實，從根本上避免房地產市場無度無序發展，以致“一管就死、一放就亂”。
其次，引導開發企業適應新階段，樹立新思維、轉變模式、構建新格局，變單一功利的住宅開發模式，從關心房子怎麼建好轉向服務怎麼做好、怎麼綜合運營好並重發展，爲城市居民提供高品質住宅和衣食住行娛醫教養等系統性配套設施；爲城市發展提供高品質空間場所和服務，從“生態、生活、生產”等推動產城融合、職住平衡。
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需求者作爲房地產市場一個重要羣體，長期以來將房子作爲身份地位的象徵、家庭婚姻的保證，租房觀念淡薄，房子“非買不能住”，求大念新戀近。但隨着新科技和新消費的發展，以及高速、地鐵、高鐵和城軌等快速幹線的完善，人員流動更頻繁，住房租賃作爲藍海市場龐大。新發展模式迫切需要建立完善“租售並舉、租售同權”的住房制度設計，讓住房真真正正迴歸居住和消費屬性。
房地產新發展模式有利於自我良性循環，實現增長的穩定性、發展的均衡性、環境的可持續性和社會的公平性，是中國社會經濟和房地產高質量發展的必由之路。
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“冰凍三尺非一日之寒”，實現房地產回暖復甦需要時間，更需要智慧和魄力、合力，不可能一蹴而就，尤其在當前複雜多變的情況下，堅持信心不一定能成功，但失去信心一定會失敗！
王韶 廣東省房地產行業協會會長 觀點新媒體專欄作者
